五是建立健全纠错退出制度。对业委会不履职尽责或无法正常运行的，由街道办事处责令其限期改正，对拒不改正的，依法组织召开业主大会重新换届改选。比如，黄岛区天泰阳光水岸小区原业委会长期不履职不作为★◆★◆■，小区居民意见很大，街道社区党组织在调查核实的基础上，组织开展小区业委会换届改选工作★◆■◆，成功选出党员占比60%的新一届业委会。
一是推进组织覆盖★★★★。指导符合条件的业委会及时设立党支部或党小组，由党员业委会主任兼任业委会党支部书记或党小组组长，并将业委会党组织建立情况和党员比例纳入业委会备案内容■■◆。对暂不具备党组织组建条件的业委会，通过选派党建指导员等方式，实现党的工作全覆盖★★■★◆。同时，加强业委会党组织对业委会的政治引领◆★★■■，确保正确工作方向★◆。
二是建立健全履职评价制度◆■■◆。业委会及成员每年至少向业主大会报告一次工作情况★◆■★◆，会上一并对业委会及成员履职情况进行综合测评，按照“优秀、称职、基本称职、不称职”确定综合评价意见。对于综合评价“不称职”的业委会或成员，由社区党委督促限期改正；对于连续两年履职评价“不称职”的业委会或成员，依照业主大会议事规则重新选举或终止其成员资格◆◆。通过开展履职评价，形成了对业委会履职的硬约束，有效防止业委会不作为、乱作为、胡作为。
（三）有力提升了基层治理效能。业委会和物业企业都是基层治理的重要主体和重要力量，必须强化党建引领◆★■■★，推动其积极参与基层治理、融入基层治理。实践证明，通过加强街道社区党组织对业委会工作的领导，各个小区普遍构建起社区党组织领导下社区居委会、小区（网格）党组织、业委会、物业服务企业协商共治机制◆■，党组织牵头广泛开展议事协商，◆◆■★“有事商量着办■★◆”，有力激发了业主的自治活力，避免了党委政府“单打独斗”，打造了共建共治共享的社会治理共同体，做到需求在小区发现、纠纷在小区调处、矛盾在小区化解、服务在小区落地，实现“小事不出小区◆◆■■、大事不出社区■■★★◆★、问题就地解决”，探索出■■◆★“枫桥经验◆◆”在城市落地的有效路径。
街道社区党组织指导业委会建立健全日常运行制度规范★★■，并推动纳入业主大会议事规则和管理规约■■◆◆★，推动业委会在党组织的领导下依法履行职责。
住宅小区是城市治理的基础单元◆★◆■，小区和美社区才能和谐。住宅小区业主委员会（以下简称“业委会”）是基层治理的重要力量■■，在基层治理特别是物业管理领域发挥着重要作用◆★。近年来★★，山东省青岛市认真践行人民城市理念，以加强街道社区党组织对业委会工作的全过程领导为突破口，将业委会建设成为党组织领导下的重要基层治理力量，撬动提升基层党建引领基层治理效能，高质量推进社区“幸福家园”建设◆◆★■，取得明显成效◆★■★◆◆。
2023年10月★★■，青岛市制定出台《关于加强街道社区党组织对业主委员会工作领导的指导意见（试行）》，旗帜鲜明提出加强街道社区党组织对业委会工作的全过程领导★◆■◆◆■，重点围绕加强对选举工作的全程把关、日常运行的监督管理和党建工作的统筹指导等三个方面，将党组织对业委会的领导真正落到实处。
（一）抓基层治理必须旗帜鲜明加强党的领导。在基层治理体系中◆■★★◆，党组织处于领导地位，发挥领导作用。加强基层治理体系和治理能力现代化建设，必须把加强党的领导放在首位，贯穿到基层治理的全过程、各方面，确保基层治理的正确方向。我们在加强街道社区党组织对业委会领导工作中，充分强化党组织对业委会选举工作的主导权、日常运行的监督权、党建工作的指导权，将党对业委会工作的领导具体化★■■■◆◆、机制化◆★◆，实现了对业委会工作全过程领导，确保业委会听党话、跟党走，有效填补了城市基层组织体系的◆★◆◆★■“空白点”，补齐了基层党组织领导基层治理的短板◆★◆■■■。
二是推进城市基层治理体系和治理能力现代化的迫切要求。中央印发的《关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》规定，涉及基层治理重要事项、重大问题都要由党组织研究讨论后按程序决定。业委会是业主和物业企业之间的桥梁纽带。当前，由于缺乏党组织的统一领导★◆★■★◆，普遍存在业主大会“组织难”“开会难■■”■★■★◆◆、业委会◆■■■★◆“成立难”“监管难★★◆■”等问题★■■◆★■。由于业主大会和业委会作用发挥的缺位，业主的大量诉求得不到及时有效化解，引发大量投诉和信访■◆★◆，甚至引发件■◆■★★，大大增加社会治理成本。
（三）抓基层治理必须提升法治化水平。法治是国家治理现代化的基本要义■◆■◆■，基层治理法治化是实现国家治理体系和治理能力现代化的重要手段。随着广大群众法治意识的觉醒，党组织领导基层治理的各项举措必须做到于法有据◆■■，才能在基层实践中具有■★◆◆■“生命力”◆■★。我们在加强街道社区党组织对业委会领导工作中，严格在法律法规框架内制定工作措施，特别是充分发挥业主大会议事规则和管理规约等自治章程作用，有效避免了法律风险◆■★，同时积极推动修改《青岛市物业管理条例》，确保各项政策措施均在法治化轨道运行，有力提升基层治理法治化水平。
一是建立健全事前报告制度。业委会在决定大额维修资金使用、小区公共收益支出◆★■■★、公共设施完善、环境改造■★、物业服务企业选聘等重大事项前，主动向社区党委报告★◆■★。业委会成立党组织的■★■★★■，还要进行前置研究讨论。社区党委派员列席业主大会会议和决定重大事项的业委会会议，进行指导监督■◆■■■。比如◆★★，崂山区溪谷美寓小区业委会在选聘物业企业前主动报告社区党委，社区党委指导业委会从5家物业企业中择优选聘深圳润华物业公司■★★★◆★。
把加强党的全面领导贯穿业委会选举工作全过程，注重把党组织推荐的优秀人选通过法定程序明确为业委会成员特别是业委会主任，确保业委会听党话、跟党走。
（一）有力夯实了党的执政根基◆◆■◆。业委会既是基层治理的重要主体，也是党组织的重要工作对象，如果党组织不主动加强领导，其他力量就会趁虚而入★★◆■，甚至会引导群众走错方向。实践证明，通过加强街道社区党组织对业委会工作的领导，有效扩大了党组织对业委会的组织覆盖和工作覆盖，推动业委会党组织覆盖率达到74%，填补了党的组织体系在城市基层的“空白点”■■。同时■★◆★◆，进一步巩固了街道社区党组织在城市基层的领导地位■◆★，从根本上解决了小区里面“谁说了算”的问题，并以业委会为纽带把广大业主团结凝聚在党组织周围，有力夯实党在城市基层的执政根基。
一是把好调研摸底关。组织街道党工委定期开展调研摸底★◆◆■■★，建立工作台账★■◆，按照应建尽建原则，推动具备条件的住宅小区及时成立业主大会◆★、选举业委会。对尚未成立业委会的住宅小区，由社区党委指导社区环境和物业管理委员会临时代行业委会职责◆★★■。今年以来，青岛市对全市4311个住宅小区进行拉网式★◆★◆◆、全覆盖摸排，共确定依法具备业委会组建条件小区3443个★■■■★，做到了底子清、情况明。
二是把好筹备组组建关。在召开首次业主大会选举业委会★■、业委会换届选举★★◆■、重新选举或增补业委会成员前，全部由街道党工委组织成立业主大会筹备组或换届（改选）小组。组长由街道党员领导干部担任，成员包括社区党委◆◆★◆■★、小区（网格）党支部代表和党员业主代表等，打造坚强有力的业委会选举工作领导机构★■◆■，确保党组织牢牢把握选举工作的主导权★◆■★◆■。
三是满足人民日益增长的美好生活需要的迫切要求。小区是城市治理的“最小单元”★■◆■★◆，物业管理服务是居民群众普遍有感、反映强烈的“关键小事”。业主大会和业委会作用发挥的缺位■◆，带来的另外一个问题就是业主缺乏对物业企业的有效监督，导致有的小区物业服务质量不高，物业管理矛盾多发频发，群众反映强烈★★★★。2023年，青岛市平均每月受理物业管理相关投诉1.8万件，其中直接涉及业委会的每月约500件，严重影响了群众在小区生活的获得感◆★★◆、幸福感、安全感。
三是加强保障支撑。组织开展业委会成员专题培训，从工作表现突出的业委会成员中发展党员■★★，用共有部分经营收益等给予业委会成员一定工作补贴，调动业委会成员参与基层治理的积极性和主动性。坚持数字赋能★◆◆■，建成青岛市智慧物业管理服务平台，截至2024年5月底，全市已有321个小区通过平台的业主电子投票系统顺利召开业主大会，召开首次业主大会所需时间由150天大幅缩减至20天以内，用时最短的仅5天。
三是把好候选人推荐关。充分用好社区党委的法定人选推荐权，积极推荐社区“两委”成员、小区（网格）党支部成员、在职党员■★◆、退休干部等作为业委会成员候选人★■★■★，并引导和支持党员业主参选业委会■■◆■。同时◆■★◆■，注重挖掘培养业委会成员后备人选，通过安排担任兼职网格员、楼组长等方式进行培养锻炼★■◆，壮大业委会后备力量。截至2024年5月底◆◆★■◆★，全市业委会成员中的党员比例达到57%，为扩大党组织对业委会的组织覆盖打下了坚实基础◆■★。
五是把好选举组织关。制定《青岛市业主大会成立和业委会选举参考指南》《党建引领业委会换届规程》★★◆，规范选举工作步骤和流程，为基层开展选举工作提供了有力支撑，确保选举依法依规进行★◆◆★★★。同时◆■■★■◆，组织社区党委派员列席业委会会议，引导从党员业委会成员中推选业委会主任。2023年10月份以来，全市共有344个小区依法开展业委会选举工作★■，选举过程全部平稳有序，选举产生党员业委会主任237个■★，占比达69%。
一是加强党对城市工作全面领导的迫切要求。业委会作为业主大会执行机构■■★◆，代表全体业主利益，是参与社区治理的重要组织形态，应该接受所在地街道社区党组织的领导■★◆★■◆。但是从现实情况看★◆■，在一些小区特别是高档小区党的组织体系还不健全★◆◆★★★，对业委会的领导还有“空白点”，有的业委会以“自治组织”为由拒绝接受党组织领导◆◆★◆，与党组织争夺小区管理的话语权★■◆◆★■，导致有的小区成了脱离党的领导的“独立王国”，严重影响了党的执政根基。同时■◆■，发端于青岛的◆★◆★■★“莱西经验★★■■★”■■★■★◆，确立了党支部在农村组织建设中的领导地位，巩固了党在农村的执政基础■◆■，为在城市基层加强党的领导提供了有益借鉴。
（二）抓基层治理必须充分发挥群众主体作用★■■◆。群众既是基层治理的参与者，也是基层治理的受益者★■，在基层治理中发挥着主体作用。党建引领基层治理，不是党组织大包大揽◆◆★，而是充分发挥党组织的领导地位、主导作用和统筹功能，引导各类组织和广大群众投身到基层治理中★◆■★★，构建党组织统一领导、各类组织积极协同、广大群众广泛参与的基层治理体系。我们通过加强街道社区党组织对业委会的领导，有效解决了业主大会“组织难■◆”★★“开会难”、业委会■★■■“成立难◆◆■★★■”“监管难■■◆”等问题，为群众参与基层治理提供了平台、搭建了载体、拓宽了路径◆■，有力激发了群众参与基层治理的活力，构建起人人参与、人人负责、人人奉献、人人享有的基层治理格局。
四是把好候选人审核关。市级明确14条不宜作为业委会成员候选人人选的具体情形，并将其作为确定业委会成员候选人条件纳入业主大会议事规则示范文本。各区（市）层面普遍建立业委会成员候选人联审把关机制，严格审查候选人资格条件■■◆■■★，确保人选质量。同时，社区党委通过分类公示◆★■◆★、加强宣传等措施■◆■，努力提高党组织推荐候选人当选成功率。2023年10月份以来，全市共有71名业委会成员候选人因为存在负面清单情形被取消候选人资格，862名党组织推荐人选全部成功当选，有力提高了人选质量。
（二）有力增强了人民群众福祉◆■■★★。基层治理的出发点和落脚点是服务群众、造福群众★◆◆★★，只有通过不断增强人民群众的获得感◆★★★、幸福感、安全感，才能赢得群众对党的信任和拥护。实践证明，通过加强街道社区党组织对业委会工作的领导，有效解决业委会“成立难”“监管难”“作用发挥难”等问题◆★，将业委会建设成为党组织领导基层治理的“好帮手”，充分发挥其在维护业主权益等方面的积极作用，推动提升小区物业服务管理水平。截至目前◆★◆■★★，全市业委会组建率较上年同期提高10个百分点★★，100余个小区开设业主共有资金账户，市南区海信慧园二期、市北区四季景园小区、李沧区福林苑小区等多个小区在党组织领导下用小区公共收益给业主发放红包，赢得居民拍手称赞。
二是推动协调共治。深化社区物业党建联建，积极推行★★◆“双向进入、交叉任职■◆■◆★★”、签订共建协议、认领党建服务项目等有效做法，提升社区物业党建联建实效。构建社区党组织领导下社区居委会、小区（网格）党组织、业委会、物业服务企业协商共治机制，共同解决物业管理服务难题。市南区出台《关于进一步加强党建引领业主委员会建设的若干措施（试行）》，探索建立“社区党委+网格党支部+业委会+物业公司”四方联动机制◆★■■■■，有效解决了一大批小区治理难题★◆◆★。
四是建立健全信息公开制度。出台《青岛市业主大会议事规则（示范文本）》《青岛市业主临时管理规约（示范文本）》《青岛市业主管理规约（示范文本）》，督促业委会及时公布业主大会议事规则■◆■◆、管理规约、物业服务合同等重要信息，定期公示房屋专项维修资金筹集使用★◆■■◆■、共有资金使用收益等重要情况◆★◆，有力保障了业主知情权。比如，市北区恒苑小区专门设立包括律师、会计师◆★、机关干部等50名业主在内的业主监事会，对业委会履职情况进行监督。
三是建立健全财务监管制度◆◆■■◆。创新出台《青岛市业主共有资金银行结算账户管理工作指导规则（试行）》，并配套制定共有资金使用与管理办法示范文本★★★◆◆，有效解决长期困扰小区治理的公共收益管理难题，实现了小区公共收益在“阳光”下运行★◆■★◆■，真正守好了业主的“钱袋子”。2023年9月，李沧区逸景公馆小区在北方城市中率先开设业主共有资金银行账户★★■。黄岛区推行业委会重大事项统一把关★◆◆■■、印章统一管理★◆■◆、财务统一监督★★■■、经济责任统一审计，有力将业委会权力关进“制度笼子★★◆■◆★”里。
坚持强化党建引领，充分发挥业委会在基层治理中的重要作用■◆，引领业委会参与基层治理、融入基层治理，构建共建共治共享的基层治理格局◆■■★。
